QU’EST-CE QUE LA LOI ALUR ?

La loi Alur (Loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), ou loi Duflot, mise en place par la ministre du Logement Cécile Duflot. Elle prend, notamment sur le plan fiscal, le relais du dispositif Scellier qui s’est éteint au 31 décembre 2012.

La loi Alur, a été adoptée et promulguée le 24 mars 2014. Mais son calendrier prévoit une entrée en vigueur des mesures échelonnée.

Cette loi impose et généralise le Diagnostic Technique Global (DTG) depuis le 1er janvier 2017. Ce diagnostic ne concerne pas toutes les copropriétés. Il sera obligatoire pour :

• tout immeuble de plus de 10 ans qui fait l’objet d’une mise en copropriété ;

• tout immeuble qui fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.

  Les copropriétés sont ainsi impactées par plusieurs nouveautés.

  L’article 58 de la loi Alur détaille le diagnostic technique global, qui permet aux membres du syndicat de copropriété d’avoir une vision sur l’état général de l’immeuble :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique ;

• une évaluation des parties communes et des équipements collectifs ;

• un état des lieux des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;

• les possibilités d’amélioration concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

• un budget prévisionnel des travaux sur les 10 prochaines années.

Le DTG doit ensuite être présenté aux copropriétaires, qui votent à la majorité simple un plan pluriannuel de travaux.

Depuis 2017, les copropriétaires doivent suivre l’évolution de leur immeuble. La loi Alur prévoit différents outils pour anticiper et assurer un suivi d’entretien et de travaux des copropriétés : une épargne obligatoire et un « carnet de santé » du bâtiment.

La loi Alur rend obligatoire la création d’un fonds de travaux. Cette mesure concerne toute copropriété d’immeuble de plus de 5 ans. Cette mesure, qui force l’épargne collective, permet d’appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d’éventuels imprévus. La loi Alur prévoit la création d’un compte bancaire séparé de celui des copropriétaires pour accueillir ces fonds. La cotisation annuelle obligatoire ne devra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale. Les petites copropriétés (de moins de 10 lots) pourront déroger à cette épargne obligatoire après un vote unanime en assemblée générale.

Pour rester informé de l’état de santé d’un bâtiment, il existe le carnet numérique de suivi et d’entretien qui est un document accessible par tous les copropriétaires et comprend toutes les informations concernant :

• l’entretien ;

• l’utilisation ;

• l’amélioration des logements et des parties communes d’une copropriété.

La loi Alur prévoit le suivi des copropriétés grâce à des outils d’identification de toutes les copropriétés. La fiche synthétique et l’immatriculation de copropriété ont été créées dans ce but.

La loi Alur prévoit la mise en place d’un nouveau document : une fiche synthétique de copropriété qui devra être établie par le syndic. Cette fiche rassemble les données financières et techniques de la copropriété, une sorte de « carte d’identité » comprenant le carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic aura la charge de remettre à jour chaque année les données de cette fiche. Chaque copropriétaire pourra en faire la demande, tout comme un éventuel acquéreur. L’entrée en vigueur de cette nouvelle attribution des syndics de copropriété est échelonnée en fonction de la taille des copropriétés :

• depuis janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;

• depuis janvier 2018 pour les copropriétés moyennes, entre 50 et 200 lots ;

• en janvier 2019 pour les petites copropriétés, de moins de 50 lots